Crédito hipotecario en México: qué mirar además de la tasa

Dos bancos te ofrecen el mismo crédito: 2.3 millones de pesos a 19 años. El primero cobra una tasa de 9.9 % y el segundo, de 10.4 %. Con el primero, la mensualidad sin seguros baja 754.15 pesos. La decisión parece tomada.

Faltan los seguros y la comisión. El primero cobra una comisión de apertura de 2 %, calcula el seguro de vida sobre el monto original del crédito y tiene tarifas de seguro más altas. El segundo no cobra comisión y calcula el seguro de vida sobre lo que debes cada mes. Con esos renglones, el costo anual total del primero, el CAT, sale en 12.07 %. El del segundo, en 11.85 %. En 19 años, la oferta de la tasa baja cuesta 31,330.37 pesos más, y el día de la firma pide 46,000 pesos más.

Las dos ofertas son inventadas. La base del ejemplo es real. Entre abril de 2023 y marzo de 2024, el crédito bancario promedio para comprar vivienda fue de 2.3 millones a 19 años, a 10.4 %. Lo publica el Banco de México en sus Indicadores Básicos de Créditos a la Vivienda.

La tasa importa, y mucho. Entre el banco más barato y el más caro de ese reporte hay 1.3 puntos, y en el crédito promedio son 449,478 pesos en 19 años. Pero la tasa es uno de diez renglones. Los otros nueve deciden si la tasa más baja es de verdad el crédito más barato.

Este artículo recorre los diez, cada uno con su cuenta en pesos y su fuente.

Quien escribe no recomienda bancos ni productos y no tiene relación comercial con ninguna institución que aparece aquí. Aquí van la aritmética y las reglas, para que compares tú con tu propia oferta. Esto no es asesoría financiera.

La respuesta corta

El número que junta casi todo es el CAT, con una condición: compara CAT del mismo plazo y del mismo monto. El de los anuncios es un caso estándar, de 15 años y un crédito de 80 % del valor. Pide el de tu caso y revisa, además de la tasa, estos nueve renglones.

La comisión de apertura. Cada 1 % del crédito suma 0.17 puntos de CAT si llegas al final, y 0.30 si liquidas en cinco años.
Los seguros, su tarifa y su base. Con la misma tarifa, el seguro de vida sobre el monto original suma 52.3 % más en pesos que sobre el saldo, y pesa una cuarta parte más en el CAT.
El plazo. Pasar de 19 a 30 años baja la mensualidad 10 % y sube los intereses 2.23 millones.
Lo que pagas antes de firmar. El enganche más los honorarios del notario suman 21.9 % del valor de la casa en la Ciudad de México. Falta el renglón más grande de la escritura, el impuesto de adquisición: con la tarifa de 2024, casi 5 % del valor. También faltan el registro y el avalúo.
La oferta vinculante. La ley obliga al banco a dártela gratis y por escrito. Lo obliga 20 días naturales, si la aceptas por escrito en ese plazo.
Las reglas del pago anticipado. En las hipotecas de vivienda firmadas desde octubre de 2016, el Banco de México prohíbe pactar comisión por pagar antes, salvo una excepción estrecha.
El cambio de banco. La ley permite cambiarte a otro banco sin una escritura nueva, con un procedimiento. En el ejemplo, bajar de 11.0 % a 9.7 % en el año cinco ahorra 1,623.91 pesos al mes.
La deducción de intereses reales. Baja el costo después de impuestos, con dos topes.
El cofinanciamiento. Si tienes ahorro en el Infonavit o cotizas al Fovissste, tu subcuenta de vivienda y la tasa del instituto entran en la cuenta.

Las secciones que siguen explican cada renglón con sus cifras. Al final hay un caso completo con tres ofertas, donde cada criterio elige una distinta.

Lo que dice la tasa: los datos del Banco de México

El Banco de México publica un reporte con las tasas de los créditos que los bancos de verdad otorgaron: los Indicadores Básicos de Créditos a la Vivienda. La última edición cubre de abril de 2023 a marzo de 2024. Compara créditos parecidos: en pesos, a tasa fija y sin cofinanciamiento con el Infonavit o el Fovissste. Deja fuera los de empleados de instituciones financieras, los reestructurados y los vencidos.

Su cifra principal cabe en una línea. En ese año, para comprar vivienda, «la tasa de interés promedio ponderado fue 10.4 por ciento y su rango se ubicó entre 9.7 y 11.0 por ciento». El promedio pesa cada crédito por su saldo. El rango va del banco con la tasa promedio más baja al de la más alta, entre los que tienen al menos 0.25 % de los créditos, según la nota de su cuadro.

El reporte nombra a los tres más bajos: «fueron BBVA (9.7 por ciento), Citibanamex (9.8 por ciento) y HSBC (10.4 por ciento)». Los nombramos porque el reporte los nombra. Esta firma no recomienda bancos. Son promedios de créditos firmados entre abril de 2023 y marzo de 2024, y una oferta de tu banco puede salir arriba o abajo de su promedio.

El mismo reporte separa por tipo de vivienda. La media es la de inmuebles de más de 2.6 y hasta 5.6 millones, con los valores de 2024. Ahí las tres tasas más bajas fueron de 9.7, 9.8 y 10.2 %. La casa de este artículo, de 2,875,000 pesos, cae ahí. En la vivienda social, la de hasta 2.6 millones, las más bajas fueron de 10.0 %. En la residencial, la de más de 5.6 millones, fueron de 9.4, 9.6 y 9.9 %. Entre más cara la vivienda, más baja la tasa de los primeros lugares.

El resto del retrato también sirve. El plazo promedio fue de 19 años y el crédito promedio, «un monto promedio de 2.3 millones de pesos en la originación». De los créditos a la vivienda de la banca en ese periodo, el 99.9 % se dio en pesos y el 99.9 %, a tasa fija. En el 58.7 % del saldo, quien compró dio un enganche de al menos 20 % del valor. Y una nota del reporte que conviene recordar: «En el enganche no se incluyen gastos notariales ni impuestos».

Lo que separa al banco más barato del más caro, en pesos

Con el crédito promedio, los extremos del rango se ven así. Son cuentas nuestras, sin seguros ni comisiones.

Tasa anual	Mensualidad	Intereses en 19 años	Total pagado
9.7 %	22,120.27	2,743,422.65	5,043,422.65
10.4 %	23,173.12	2,983,470.51	5,283,470.51
11.0 %	24,091.67	3,192,900.64	5,492,900.64

De 9.7 a 11.0 %, la mensualidad sube 1,971.40 pesos, un 8.9 %. En 19 años son 449,477.99 pesos. Alrededor de 10.4 %, cada décima de punto vale unos 152 pesos al mes.

Un matiz contra la tesis de este artículo. La tasa sigue siendo el renglón que más pesa en el CAT. La distancia entre 9.7 y 11.0 % sube el CAT 1.43 puntos, lo mismo que una comisión de apertura de unos 8 %. Los otros nueve renglones mandan cuando las tasas de tus ofertas se parecen, lo normal después de filtrar por tasa.

Qué tan vieja es la cifra

El reporte con datos a marzo de 2024 salió el 2 de junio de 2025, el mismo día que el de datos a septiembre de 2023. En lo que leí de la página del Banco de México, al 21 de octubre de 2026 no hay una edición con créditos de 2025 o de 2026. La tasa promedio de 10.4 % tiene, entonces, más de dos años y medio. Es vieja. Aun así, es la mejor comparación oficial entre bancos que encontré.

Sirve para dos cosas. La primera es ver cómo se mueve el mercado entre ediciones. En la anterior, de octubre de 2022 a septiembre de 2023, «la tasa de interés promedio ponderado fue 10.2 por ciento y su rango se ubicó entre 9.3 y 11.1 por ciento». Entre las dos ediciones, cuyos cortes están a seis meses, el promedio subió dos décimas y el rango se cerró de 1.8 a 1.3 puntos.

La segunda es tener una vara para medir la tasa que te ofrezcan. El Informe Trimestral del Banco de México trae otra serie, con datos hasta junio de 2025: la de los nuevos créditos de la banca a la vivienda, 10.30 % ese mes. En lo que busqué, no hay una tabla más nueva. Es otra base, así que no la mezclamos con el 10.4 %. Las dos dicen lo mismo en grueso: la tasa de una hipoteca bancaria rondaba el 10 %.

Mi criterio, y va como criterio: usa el rango de 9.7 a 11.0 % como referencia de cuánto se separan los bancos. Si tu oferta queda arriba de 11 %, pregunta por qué, porque puede ser tu perfil, tu enganche o el producto. Si queda abajo de 9.7 %, revisa con más cuidado la comisión y los seguros.

Lo que el reporte no trae

El reporte publica tasas. Solo tasas. En lo que leí de las ediciones con datos de 2023 y 2024, no hay CAT, comisiones, costo de los seguros ni ingreso requerido. La metodología de la edición de 2021 dice qué es su tasa: la tasa de interés «anual ordinaria (sin I.V.A.) del contrato». En las ediciones posteriores no pude leer ese apéndice.

En lo que busqué en otras fuentes oficiales, esas cifras no aparecen. La Sociedad Hipotecaria Federal publica las condiciones de los créditos que fondea, sobre todo de sofomes. En abril de 2026, según una sola lectura, ninguno cumplió sus condiciones de cálculo. Su página del CAT y el registro de comisiones del Banco de México no se dejaron leer.

Así que la tasa del reporte sirve para comparar. Lo demás sale de tu oferta. Por eso el resto del artículo trabaja con fórmulas y con ofertas inventadas: para que pongas tus números donde van los nuestros.

El CAT: qué incluye, qué deja fuera y cómo leerlo

El costo anual total es la cifra que la ley creó para comparar créditos. Lo define la Ley para la Transparencia y Ordenamiento de los Servicios Financieros. Es un costo «que, para fines informativos y de comparación, incorpora la totalidad de los costos y gastos» de un crédito. El Banco de México fija «la fórmula, los componentes y la metodología de cálculo del CAT». Y la misma ley ordena que «la publicidad y los Contratos de Adhesión deberán contener dicho CAT», en los casos que fijen las disposiciones de la Condusef o de la Profeco.

Para la hipoteca, las reglas están en la Circular 21/2009 del Banco de México, que se aplica a los créditos de vivienda «por cualquier monto». Dice qué entra en la cuenta y qué queda fuera.

Entran, entre otras, cuatro cosas que importan en una hipoteca.

«Los intereses ordinarios».
«Las Comisiones por investigación, análisis, otorgamiento, apertura, administración y cobertura».
«Las primas de las operaciones de seguros de vida, invalidez, desempleo, daños, robo y otros», cuando el banco los exige para darte el crédito o durante su vigencia.
«Cualquier Comisión, gasto o costo distinto a los anteriores que el Cliente esté obligado a cubrir».

Quedan fuera otras tres.

Los cargos que paga cualquier persona que compra, con crédito o sin él, «tales como gastos notariales, de registro y de traslado de dominio».
El impuesto al valor agregado que corresponda a «las Comisiones, primas, gastos» y a los intereses.
«Las deducciones fiscales a las que, en su caso, pudiera tener derecho el Cliente».

Lectura nuestra: el CAT mide lo que te cobra el banco y lo que te obliga a pagar por el crédito. Sirve para comparar bancos. Para saber cuánto dinero necesitas el día de la firma, hay que sumar lo demás.

Lo que la competencia dice mal del CAT

De las diez páginas que revisé, tres dicen que el CAT incluye todos los gastos o que es el costo real, sin decir qué deja fuera. Solo una pone que se informa sin IVA, y solo una dice qué gastos de terceros excluye, en un documento de 2012.

El error de fondo es tratar al CAT como el total. Los gastos de escrituración, que pagarías aunque compraras de contado, quedan fuera de cualquier CAT.

Una tasa sin cargos también tiene un CAT más alto

Hay un detalle que confunde al comparar. En nuestra cuenta, un crédito a 10.4 % sin comisiones ni seguros tiene un CAT de 10.91 %. La diferencia es aritmética: el CAT es una tasa anual que compone los doce meses, y la tasa del contrato se divide entre 12 cada mes.

Deducción nuestra: no todo lo que separa la tasa del CAT es cargo. En la oferta de 10.4 % del inicio, con un CAT de 11.85 %, 0.51 puntos son esa composición y 0.94 son los seguros. Nuestros CAT pueden diferir en algún decimal de los de un banco. El método está en «Fuentes y metodología».

El CAT de un anuncio es un caso estándar

La circular dice cómo se presenta. Un solo valor: «no deberán referirse máximos ni mínimos». El número va «redondeado con un decimal» y la leyenda «Sin IVA» va «inmediatamente después del valor numérico que corresponda al CAT». En la publicidad lleva además «la palabra “PROMEDIO” y el periodo de vigencia de la oferta aplicable».

Para un anuncio de vivienda, el CAT se calcula con las condiciones del crédito «al plazo y al aforo más cercanos a 15 años» y a 80 % del valor. Ese es el caso del folleto. Tu plazo, tu enganche y tu perfil pueden ser otros, y con ellos cambia tu CAT.

No compares el CAT de plazos distintos

El material para el público del Banco de México pide: «Compara el CAT de las diferentes opciones del mismo tipo de crédito». Lectura nuestra: también del mismo plazo. La cuenta muestra por qué.

Tomamos una oferta inventada, con 10.4 % de tasa y una comisión de apertura de 1 %. El seguro de vida cuesta 0.40 pesos al mes por cada mil de saldo. El de daños, 0.20 por cada mil del valor de la casa. Es el mismo crédito a seis plazos.

Plazo	CAT nuestro	Intereses del crédito
10 años	12.20 %	1,408,768.60
15 años	12.09 %	2,250,719.17
19 años	12.03 %	2,983,470.51
20 años	12.02 %	3,174,027.54
25 años	11.98 %	4,165,635.62
30 años	11.95 %	5,212,206.97

El plazo de 30 años tiene el CAT más bajo y es el que más intereses paga: 2.23 millones más que el de 19. La comisión y el seguro de daños, que es fijo, se reparten entre más años y bajan el CAT: de 10 a 30 años, 0.13 y 0.12 puntos. Los intereses crecen porque debes el dinero más tiempo. El CAT compara el costo por año. El total depende del plazo.

Un artículo próximo de esta sección, «Qué es el CAT y por qué la tasa que te dicen no es la que pagas», lo explicará en tarjetas y préstamos personales.

Mi criterio, y va como criterio: pide a cada banco el CAT de tu caso, con el mismo monto y el mismo plazo en todas las ofertas. Si un banco te da el CAT a otro plazo, pídele que lo recalcule. Comparar un CAT a 15 años contra otro a 20 compara dos créditos distintos.

Dos ofertas que se ordenan al revés

Volvamos a las dos ofertas del principio, inventadas sobre el crédito promedio del Banco de México. Los seguros se cobran al mes, en pesos por cada mil.

Renglón	Oferta A	Oferta B
Tasa anual	9.9 %	10.4 %
Comisión de apertura	2 %, 46,000 pesos	Sin comisión
Seguro de vida	0.50 por cada mil del monto original	0.40 por cada mil del saldo
Seguro de daños	0.25 por cada mil del valor de la casa	0.20 por cada mil del valor de la casa
Mensualidad sin seguros	22,418.97	23,173.12
Primer mes con seguros	24,287.72	24,668.12
CAT nuestro	12.07 %	11.85 %
Pagado en 19 años, con la comisión	5,583,599.52	5,552,269.15

La oferta A gana en lo que se ve primero. Su tasa es medio punto más baja. Su pago del primer mes, con seguros, es 380.40 pesos menor. Lo sigue siendo durante años: la mensualidad de B queda por debajo de la de A a partir del mes 148, pasados los doce años.

Aun así, A es la cara. Su CAT es 0.21 puntos más alto, 12.066 contra 11.853 % antes de redondear, pagas 31,330.37 pesos más en 19 años y el día de la firma pones 46,000 pesos que B no pide.

De dónde sale la diferencia

El CAT se puede armar por pisos, renglón por renglón. Así se ve cada oferta.

Paso	Oferta A	Oferta B
Solo la tasa	10.36 %	10.91 %
Más la comisión	+0.33	Sin comisión
Más el seguro de vida	+0.85	+0.53
Más el seguro de daños	+0.52	+0.41
CAT	12.07 %	11.85 %

Las cifras van redondeadas y los pisos se suman en este orden: tasa, comisión, vida y daños. La tasa le da a A una ventaja de 0.55 puntos de CAT. La comisión se come 0.33. El seguro de vida sobre el monto original, más caro por cada mil, se come otros 0.32. El de daños, 0.11. Al final, A queda 0.21 puntos arriba.

Cuánto aguanta medio punto de tasa

La pregunta útil es al revés: ¿cuánta comisión o cuánto seguro aguanta una tasa medio punto más baja antes de salir más cara? Depende de cuánto tiempo te quedes.

Con los seguros de la oferta B en las dos, 9.9 % contra 10.4 % aguanta una comisión de hasta 3.10 % si llegas al final de los 19 años.
Si liquidas o cambias de banco en el año diez, aguanta hasta 2.69 %.
Si lo haces en el año cinco, aguanta hasta 1.82 %.
Sin comisión y con el mismo seguro de daños, la tasa de 9.9 % aguanta un seguro de vida de hasta 0.648 por cada mil sobre el monto original. La otra paga 0.40 sobre el saldo.

La oferta A pierde por la suma. Con las tarifas de seguro de B, su comisión y su seguro sobre el monto original cabrían en el margen: su CAT sería de 11.79 %, abajo del 11.85 % de B. La pasan sus tarifas más altas.

Mi criterio, y va como criterio: compara el CAT antes de mirar la mensualidad. La mensualidad del primer mes es el número que más se recuerda de una oferta, y en este ejemplo apunta al crédito equivocado durante doce años.

Cuántos puntos de CAT vale cada cosa

Para comparar ofertas sin una hoja de cálculo, sirve convertir cada renglón a puntos de CAT. Lo hicimos con el crédito del ejemplo.

Renglón	Suma al CAT
Comisión de apertura de 1 %, si llegas al final	+0.17
La misma comisión, si liquidas en el año diez	+0.20
La misma comisión, si liquidas en el año siete	+0.24
La misma comisión, si liquidas en el año cinco	+0.30
La misma comisión, si liquidas en el año tres	+0.44
Seguro de vida de 0.10 por cada mil del saldo, al mes	+0.13
Seguro de vida de 0.10 por cada mil del monto original, al mes	+0.17
Seguro de daños de 0.10 por cada mil del valor de la casa, al mes	+0.21

Las cifras escalan. Una comisión de 2 % suma el doble que una de 1 %, y un seguro de 0.40 por cada mil suma cuatro veces lo de 0.10, con poca diferencia. Un ejemplo: una oferta con 1.5 % de comisión y un seguro de vida de 0.30 por cada mil del saldo. Con la tabla, la cuenta rápida da una vez y media 0.17 más tres veces 0.13: unos 0.65 puntos sobre el CAT de la tasa sola. La cuenta exacta da 0.66.

Estas equivalencias no dependen del monto, porque todo crece con él. Las mueve el plazo: la comisión de 1 % suma 0.20 puntos a 15 años y 0.13 a 30. Y la de daños depende del enganche, porque se cobra sobre el valor de la casa y la casa vale más que el crédito.

Por qué la comisión pesa más si te vas antes

La comisión de apertura se paga una vez, al principio, como un porcentaje del monto. El CAT la reparte entre todos los años del plazo pactado. Según el documento de apoyo del Banco de México, la cuenta se hace con el plazo original.

Si vendes la casa, liquidas o cambias de banco antes, pagaste la comisión completa por menos años de crédito. Por eso pesa 0.17 puntos si llegas al final y 0.44 si te vas en el año tres. El CAT de tu oferta no lo muestra, porque supone que te quedas.

Mi criterio, y va como criterio: si crees que vas a vender, cambiar de banco o liquidar en menos de cinco años, cuenta la comisión al doble de lo que dice el CAT. Si te vas en el año tres, casi al triple. Si no sabes cuánto vas a quedarte, compara dos veces: con el CAT de cada oferta y con su comisión pesada como en la fila de cinco años. Quédate con la oferta que gana en las dos cuentas.

Las comisiones que no pueden cobrarte

La ley de transparencia de servicios financieros pone cuatro reglas a cualquier comisión. Los bancos «deberán registrar ante el Banco de México las Comisiones que pretendan cobrar por los servicios de pago y créditos». «Se prohíbe que dichas entidades carguen o cobren Comisiones que no estén previstas en los Contratos de Adhesión». Y «Cada Entidad tendrá prohibido cobrar más de una Comisión a sus Clientes respecto del mismo hecho generador».

La cuarta regla es de tiempo. Si el banco quiere subir una comisión, tiene que avisarte «con treinta días naturales de anticipación a la fecha prevista para que éstas surtan efectos». Lectura nuestra: la lista de comisiones de tu contrato es la lista completa. Una comisión que no esté ahí no te la pueden cobrar.

Información general, no asesoría legal.

Un matiz contra la tesis de este artículo. El CAT hace buena parte de este trabajo. Si comparas ofertas al mismo plazo y con el mismo monto, y piensas quedarte con el crédito, el CAT más bajo suele ser la oferta más barata. Esta tabla sirve para lo que el CAT no ve: que te vayas antes, o que dos ofertas vengan a plazos distintos.

Los seguros: sobre qué se cobran y quién te los vende

El CAT cuenta los seguros que el banco exige. El glosario del Banco de México describe tres. El de vida es el «Seguro que cubre el saldo del crédito en caso de que muera el acreditado o sufra de invalidez total y permanente». El de desempleo es el «Seguro que cubre cierto número de mensualidades en caso de que el acreditado pierda su empleo». El de daños es el «Seguro que cubre daños al bien que garantiza el crédito».

Dos preguntas deciden cuánto te cuestan: sobre qué base se cobran y con quién los contratas. Las dos se contestan por escrito. En lo que leí de las diez páginas, solo una explica la base de los dos seguros principales, y se contradice. Ninguna menciona el monto original como base posible. Ninguna dice qué dice la ley sobre la aseguradora.

Sobre el saldo o sobre el monto original

El seguro de vida cubre lo que debes. Si se cobra sobre el saldo, la prima baja cada mes junto con la deuda. Si se cobra sobre el monto original, pagas lo mismo el primer mes que el último, aunque al final debas casi nada. La tarifa puede ser idéntica. La base cambia todo.

La cuenta, con una tarifa inventada de 0.40 pesos al mes por cada mil y el crédito del ejemplo, es esta.

Mes	Sobre el saldo	Sobre el monto original
1	920.00	920.00
120	651.99	920.00
228, el último	9.19	920.00
Total en 19 años	137,698.64	209,760.00

Con la misma tarifa, el seguro sobre el monto original cuesta 72,061.36 pesos más en 19 años, sumados sin descontar. Es un 52.3 % más. En el CAT, que pesa más lo que pagas al principio, la diferencia es de una cuarta parte. La diferencia crece al final. En los primeros cinco años, las dos formas van casi parejas, con 52,469.44 contra 55,200.00 pesos. Más de la mitad de la brecha, el 56.8 %, se paga en los últimos cinco años del crédito.

Con tarifas de 0.25 y de 0.60 por cada mil, la proporción se mantiene en 52.3 %. Es de esperar, porque la tarifa multiplica las dos columnas. Lo que la mueve son la tasa y el plazo del crédito. A 15 años sale 59.4 % más y a 30 años, 37.7 % más.

Para comparar dos ofertas con bases distintas, sirve una equivalencia en CAT: 0.40 por cada mil sobre el monto original pesa lo mismo que 0.50 sobre el saldo. En pesos sumados, lo mismo que 0.609.

Seguro de vida sobre saldo o monto original

El seguro de daños y el de desempleo

El seguro de daños protege la casa, y en el ejemplo se cobra sobre su valor. Ese valor no baja con la deuda, así que la prima es la misma los 19 años. Es un costo fijo. Con 0.20 por cada mil al mes sobre 2,875,000 pesos, otra tarifa inventada, son 575 pesos al mes y 131,100 en todo el plazo.

Como su base es más grande que el crédito, cada décima por cada mil del seguro de daños pesa más en el CAT que la del seguro de vida: 0.21 puntos contra 0.13. Conviene preguntar sobre qué valor se calcula. El valor de la casa y el de la construcción no son lo mismo, y tu contrato dice cuál usa.

El de desempleo cubre algunas mensualidades. Antes de aceptarlo, pregunta cuántas, desde cuándo y qué tienes que demostrar para cobrarlo.

Lo que dice la ley sobre el seguro

La Ley de Transparencia y de Fomento a la Competencia en el Crédito Garantizado tiene un artículo para esto, el 20. Si el banco te ofrece un seguro con cargo a ti, «el costo y consentimiento para contratar dicho seguro deberá constar expresamente» en la misma sección del documento donde das tu consentimiento. Y si lo pone como requisito, «deberá informarse al deudor que su contratación con la propia Entidad es opcional».

Lectura nuestra: la ley dice que contratarlo con el banco es opcional, y eso abre la vía de otra aseguradora. En lo que leí, deja sin fijar las condiciones, como la cobertura mínima, la suma asegurada o el trámite para que el banco acepte tu póliza.

El artículo 18 Bis 5 de la ley de transparencia de servicios financieros permite cancelar un seguro sin cancelar el crédito. Es para tarjetas y préstamos personales sin garantía. En la hipoteca rige el 20.

Información general, no asesoría legal.

Los seguros fuera de la hipoteca son otro tema: gastos médicos, auto o vida para tu familia. Tendrán su propio artículo en esta sección: «Los seguros que sí necesitas y los que te venden de más».

Mi criterio, y va como criterio: pide por escrito, en cada oferta, la tarifa de cada seguro, su base y la aseguradora. Pregunta también si el banco acepta una póliza de otra compañía y con qué cobertura mínima. Con la tarifa y la base, la tabla de equivalencias te dice cuánto pesa cada seguro en el CAT.

El plazo: la mensualidad baja y el total sube

El plazo es el renglón que más mueve el total en pesos, y casi siempre se elige por la mensualidad. Con el crédito del ejemplo, a 10.4 % y sin seguros, seis plazos se ven así.

Plazo	Mensualidad	Intereses	Intereses contra el monto	Saldo al cumplir 5 años
10 años	30,906.40	1,408,768.60	61.3 %	62.7 %
15 años	25,281.77	2,250,719.17	97.9 %	81.8 %
19 años	23,173.12	2,983,470.51	129.7 %	89.0 %
20 años	22,808.45	3,174,027.54	138.0 %	90.2 %
25 años	21,552.12	4,165,635.62	181.1 %	94.5 %
30 años	20,867.24	5,212,206.97	226.6 %	96.8 %

De 19 a 30 años, la mensualidad baja 2,305.88 pesos, un 10 %. Los intereses suben 2,228,736.46 pesos. En ese paso, cada peso menos de mensualidad trae 966.5 pesos más de intereses, sumados sin descontar. La cifra cambia según el tramo. De 19 a 20 años son 522.5 pesos, y de 25 a 30, 1,528.1.

Ojo con lo que eso significa. Sin cargos, el CAT es de 10.91 % en los seis plazos: por cada peso y cada año, el crédito largo cuesta lo mismo. Pagas más intereses porque debes el dinero más tiempo. Eso sale caro si lo que te libera la mensualidad menor rinde menos que el crédito.

Al revés también funciona. De 19 a 15 años, la mensualidad sube 2,108.65 pesos, un 9.1 %, y los intereses bajan 732,751.34.

Cinco años de pagos y debes casi lo mismo

Mira la última columna de la tabla. En el crédito de 19 años, la primera mensualidad es de 23,173.12 pesos, y 19,933.33 son interés: el 86 %. El capital que pagas al mes le gana al interés a partir del mes 149, pasados los doce años.

Así que al cumplir cinco años pagaste 1,390,387.20 pesos y debes 2,046,450.51. Es el 89 % de lo que pediste. Solo 253,549.49 pesos de lo pagado bajaron la deuda. A 30 años, en el mismo momento, debes el 96.8 %.

Esto importa si piensas vender la casa o cambiar de banco: en el año cinco liquidarías casi todo el crédito. Y si te vas tan pronto, la comisión que pagaste completa se reparte en pocos años. Al revés pasa con un pago anticipado temprano. Ahorra más pesos de intereses, porque el banco deja de cobrarte 10.4 % sobre ese dinero durante más tiempo.

Si la mensualidad empieza baja y sube cada año

Una tasa fija no garantiza una mensualidad fija. Si te ofrecen un pago que empieza bajo y crece cada año, conviene hacer la cuenta antes de firmar. La hicimos con un esquema inventado: la mensualidad sube 4 % al año, con la misma tasa de 10.4 % y el mismo plazo.

El primer pago es de 17,896.88 pesos, 5,276.24 menos que el fijo. El último es de 36,255.79.
En 19 años pagas 5,942,742.76 pesos, contra 5,283,470.51 con el pago fijo: 659,272.25 más.
El primer pago no alcanza a cubrir el interés del mes, que es de 19,933.33 pesos. La diferencia se suma a la deuda.
La deuda crece hasta 2,360,974.67 pesos en el mes 48, 60,974.67 arriba de lo que pediste. Vuelve a quedar abajo del monto original en el mes 87.

A la misma tasa, el CAT también es el mismo: 10.91 %, igual que con el pago fijo. El precio del dinero no cambia. Los 659,272.25 pesos de más son intereses por deber más dinero durante más tiempo. El riesgo está en los primeros años. Si vendes o te cambias de banco antes del mes 87, debes más de lo que pediste.

En lo que leí de las diez páginas, ninguna explica los pagos crecientes frente a los fijos. Siete nombran la tasa fija y la variable, y otra menciona un pago bajo y uno fijo sin explicarlos. Que el 99.9 % de los créditos de la banca sea a tasa fija habla de la tasa. La forma del pago se pregunta aparte.

Mi criterio, y va como criterio: busca el plazo más corto cuya mensualidad podrías seguir pagando en un año malo. Si la de 15 años te cabe con holgura, cada año menos de plazo ahorra mucho. Si te cabe justa, el plazo más largo te da aire, y los pagos anticipados te dejan recortarlo después.

Lo que pagas antes de firmar

El CAT deja fuera lo que pagaría igual alguien que compra de contado. Es dinero que sale de tu bolsa antes del primer pago, y en una hipoteca es mucho. Lo calculamos para la casa del ejemplo en la Ciudad de México.

Concepto	Cifra del ejemplo	Estado de la cifra
Enganche de 20 %	575,000.00	Supuesto del ejemplo
Honorarios del notario por la compraventa, sin IVA	28,573.65	Arancel de 2026
Honorarios del notario por la hipoteca, sin IVA	24,692.40	Arancel de 2026, lectura nuestra de la base
Impuesto sobre adquisición de inmuebles	Sin cifra de 2026	Con la tarifa de 2024, 139,073.87 para una casa de 2.8 millones
Registro Público, dos inscripciones	Sin cifra de 2026	En 2024, la cuota completa era de 23,061 pesos por acto
Avalúo	Sin cifra	En lo que leí, ninguna regla fija su costo
Investigación de crédito	Según el banco	Pregunta si se cobra aunque no firmes
Comisión de apertura	Según la oferta	46,000 pesos con 2 % en el ejemplo

Lo que pudimos calcular, enganche y notario, suma 628,266.05 pesos. Es el 21.9 % del valor de la casa. En lo que leí, el arancel no menciona el IVA, así que nuestras cifras de honorarios van sin él.

Lo que falta pesa mucho. Con la tarifa de 2024, una casa de 2.8 millones pagaba 139,073.87 pesos de impuesto de adquisición, el 4.97 % de su valor. Es 2.66 veces lo del notario para esa casa, con un crédito de 80 %. La tarifa no rige en 2026 y la Suprema Corte concedió amparos contra ella: solo da el tamaño. Usamos 2.8 millones porque la casa del ejemplo cae en un hueco de esa tarifa, tal como la leímos. Pide al notario la cifra de 2026.

Si estás juntando el enganche, el dinero parado también cuesta. El artículo sobre cuánto pierdes al año por dejar el dinero en una cuenta sin rendimiento hace esa cuenta.

El notario, con el arancel de 2026

Los honorarios de los notarios de la Ciudad de México salen de un arancel anual. El de 2026 salió en la Gaceta Oficial el 30 de enero, y lo leímos en la reproducción del Colegio de Notarios. Una misma tabla sirve para las dos escrituras. La compraventa usa el numeral 14, y el 16, el de los créditos, remite a ese cálculo.

La tabla es corta. Empieza así: «En operaciones hasta de $235,733.00, una cuota fija de $6,869.00». Arriba de esa cifra, se suma un porcentaje sobre el excedente de cada tramo: 1.125 %, 0.975 %, 0.825 %, 0.675 %, 0.578 % y 0.420 %. Arriba de 15,086,962 pesos, el porcentaje es de 0.327 %.

El arancel cobra sobre el monto de la operación. El oficial de 2023 lo define como «El valor más alto entre la contraprestación pactada, el valor comercial o el valor fiscal de los bienes o derechos». Para la hipoteca, lectura nuestra: la base es el monto del crédito. Confírmalo con el notario. El arancel dice además que «cualquier préstamo o apertura de crédito con garantía se considerará como una sola operación».

Con esas reglas, la casa de 2,875,000 pesos paga 28,573.65 de honorarios por la compraventa, y el crédito de 2.3 millones, 24,692.40 por la hipoteca. Juntos son el 1.85 % del valor.

Hay una posibilidad que no pudimos confirmar. El arancel cobra a la mitad algunos actos accesorios o complementarios de otro. Si el notario cobra así la hipoteca, serían 12,346.20 pesos por ella y 40,919.85 por las dos escrituras, el 1.42 % del valor. Pregúntalo.

El impuesto de adquisición y el Registro Público

El impuesto sobre adquisición de inmuebles lo pagan, según el Código Fiscal de la Ciudad de México, «las personas físicas y las morales que adquieran inmuebles». Su base es el valor «que resulte más alto entre» el de la compra, el catastral y el de un avalúo. Lectura nuestra: es parte del traslado de dominio que el CAT deja fuera.

La tarifa de 2026 no la pude leer. La Ley de Ingresos de la Ciudad de México para 2026 da una pista. Salvo disposición expresa en contrario, las cuotas y tarifas vigentes en diciembre de 2025 «se incrementarán por lo menos en 3.91 por ciento», con ajustes por redondeo. La tarifa de diciembre de 2025 tampoco la leí.

Hay un dato judicial. La Suprema Corte concedió amparos contra la tarifa del artículo 113 vigente en 2024. En un acuerdo del 9 de septiembre de 2026, ordenó a los tribunales resolver con esas razones los recursos pendientes sobre la tarifa «VIGENTE PARA LOS EJERCICIOS FISCALES 2022, 2023 Y 2024». Lectura nuestra: un amparo protege a quien lo promovió. Si compraste en esos años, pregunta a un abogado fiscal.

El Registro Público cobra por inscribir dos actos: la compraventa y el crédito. En 2024, la cuota de la fracción I del artículo 196 era de 23,061 pesos. La pagaban la inscripción por la que se adquiere el dominio y el contrato «de crédito con garantía hipotecaria». La fracción II baja la cuota cuando el acto vale menos que el monto de la vivienda de interés social, o hasta el doble. No leí ese monto, así que no confirmé que la casa del ejemplo pague la cuota completa.

Uno de los amparos que cita el acuerdo de la Corte alcanzó también esa fracción I, inciso a), en su versión de 2024. Las cuotas de 2026 siguen la misma regla de aumento mínimo de 3.91 %. Ni las de 2025 ni las de 2026 las leí.

El avalúo

La ley de crédito garantizado dice quién hace el avalúo: se hace «por peritos valuadores autorizados al efecto por la Sociedad Hipotecaria Federal». Y te da una elección: «El acreditado tendrá el derecho a escoger al perito valuador que intervenga en la operación», de una lista que te presenta el banco.

Las reglas de 2004 de la Sociedad Hipotecaria Federal dicen: «Para fines administrativos los avalúos tendrán una vigencia de seis meses, contada a partir de la fecha de su emisión». Vale mientras no cambien la casa ni el mercado. Se modificaron en 2006 y en 2012. Esas modificaciones no las leí. En lo que leí, ni la ley ni esas reglas dicen cuánto cuesta el avalúo ni quién lo paga. Pregúntalo por escrito, junto con la oferta.

Información general, no asesoría legal ni fiscal.

Mi criterio, y va como criterio: antes de aceptar una oferta, pide al notario un presupuesto por escrito con cada concepto separado: honorarios, IVA, impuesto de adquisición y derechos del registro. El costo del avalúo pídelo al banco, junto con la lista de peritos. Y reserva ese dinero aparte del enganche, porque en la cuenta de este ejemplo el crédito no lo cubre.

La oferta vinculante: la comparación que te da la ley

Hay una herramienta que junta casi todos los renglones del banco. En lo que leí de las diez páginas, ninguna la menciona. La búsqueda específica sobre ella devolvió, en siete de nueve resultados, páginas de España y de Chile. Es la oferta vinculante, de la Ley de Transparencia y de Fomento a la Competencia en el Crédito Garantizado. Su última reforma es del 10 de enero de 2014.

El artículo 6 obliga al banco a extender «sin costo alguno, una oferta vinculante a petición del solicitante», con base en lo que declares de buena fe. Y fija su fuerza: «La oferta vinculante se formulará por escrito y obligará a la Entidad por un plazo de 20 días naturales», contados desde que la recibes. Vale si dentro del plazo la aceptas por escrito.

La oferta tiene que traer, al menos, ocho cosas.

«Importe del préstamo y forma de entrega del mismo».
«Forma de amortización».
«La tasa de interés ordinaria, moratoria y el Costo Anual Total».
«Comisiones aplicables».
La aceptación del banco de que recibirá el pago adelantado del crédito «por parte de cualquiera otra Entidad». Lectura nuestra: es la puerta para cambiarte de banco después.
«Gastos a cargo del acreditado».
«Las causas y penas por terminación o resolución anticipada».
«Las demás que establezcan las Reglas».

Si aceptas dentro del plazo y entregas los documentos de tu solicitud, el mismo artículo dice que «la Entidad no podrá solicitar ningún documento adicional a los señalados en dicha solicitud». El banco conserva, eso sí, la verificación de tu identidad, de tus datos y de tu capacidad de pago, y el avalúo. La ley prevé también qué pasa si el avalúo no coincide con el valor que declaraste.

El artículo 5 obliga además a entregar, a quien lo pida, un folleto con la tasa, el CAT y las «Condiciones de pago anticipado del Crédito Garantizado a la Vivienda». Y aclara que «La entrega de este folleto será gratuita, aun cuando el solicitante opte por no contratar».

El notario revisa que coincidan

El artículo 9 le pone un guardián al final: que «Los fedatarios públicos frente a los cuales se otorgue la escritura tendrán las siguientes obligaciones». La primera es comprobar que las cláusulas financieras del contrato coincidan con los «términos y condiciones ofertados en la oferta vinculante». La segunda, «Comprobar que no se incluyan gastos o comisiones a cargo del acreditado» que debieron ir en esas cláusulas.

Lectura nuestra: la oferta vinculante es la hoja de comparación y también tu prueba. Si el contrato que te dan para firmar trae una tasa, un CAT o una comisión distintos, el notario tiene la obligación de revisarlo. Y tú tienes la oferta por escrito para señalarlo.

Información general, no asesoría legal.

Qué hacer con tres ofertas en la mano

Pide la oferta vinculante a tres bancos en la misma semana, con el mismo monto, el mismo plazo y el mismo enganche. Así sus 20 días corren casi juntos.
Pide aparte, por escrito, la tarifa, la base y la aseguradora de cada seguro, y si aceptan una póliza externa.
Pon las tres en una tabla y compara el CAT. Si piensas irte antes de cinco años, pesa la comisión con la tabla de equivalencias.
Suma lo que pagas antes de firmar con cada oferta: la comisión cambia el efectivo que necesitas.
Acepta por escrito la que elijas, dentro de su plazo, y guarda las tres. Al firmar, compara el contrato con la oferta renglón por renglón.

Mi criterio, y va como criterio: negocia con las ofertas vinculantes en la mano. Una mensualidad dicha por teléfono o la de un simulador sirven para explorar. Las ofertas son las cifras que el banco tiene que respetar, si las aceptas a tiempo, y las que coteja el notario. Guárdalas junto con tu contrato, como se explica en el artículo sobre cómo organizar los documentos y papeles importantes de la casa.

Pagar antes: plazo o mensualidad

Un pago anticipado es lo que abonas al capital además de tu mensualidad. La Circular 22/2010 del Banco de México, con la adición de la 8/2016, dice que en las hipotecas de vivienda los bancos «no podrán establecer Comisiones por dicho concepto». La regla entró «en vigor el 1º de octubre de 2016». Los créditos que en esa fecha estaban pendientes de firma quedaron fuera. Lectura nuestra: si firmaste antes, tu contrato puede traer esa comisión.

Hay una excepción, y es estrecha. El banco puede cobrar esa comisión si, al firmar, te dejó elegir entre un producto con ella y otro distinto sin ella. La comisión tiene que estar registrada ante el Banco de México. Y el banco tiene que dejar «constancia, en los respectivos contratos de los Créditos señalados en dicho párrafo, de la elección». Así que la respuesta está en tu contrato.

La Circular 16/2007 dice cómo se aplica el pago. Las instituciones financieras «estarán obligadas a aceptar Pagos Anticipados» en «Créditos hipotecarios por cualquier monto», siempre que lo pidas y estés al corriente en tus pagos. El pago tiene que ser «igual o mayor al pago que deba realizarse en el Período correspondiente», y se aplica «en forma exclusiva al Saldo Insoluto». Luego viene el detalle que más importa: los bancos «deberán reducir el monto de los pagos periódicos pendientes, salvo cuando pacten con los Clientes» «que se disminuya el número de pagos a realizar».

Lectura nuestra: si no pides otra cosa, tu pago anticipado baja la mensualidad. Para que baje el plazo, hay que pactarlo. Por escrito. No pude confirmar que esa circular siga vigente: su ficha en el sitio del Banco de México no se dejó leer.

Cuánto cambia elegir uno u otro

Con el crédito del ejemplo, un pago anticipado de 100,000 pesos al cumplir tres años da dos resultados.

Opción	Qué pasa	Intereses que te ahorras
Reducir el plazo	Sigues pagando 23,173.12 y terminas 20 meses antes	380,785.81
Reducir la mensualidad	Pagas 22,102.18 al mes, 1,070.94 menos, hasta el final	105,620.59

La primera ahorra 275,165.22 pesos más de intereses. Pero la comparación tiene trampa. Reducir la mensualidad te devuelve 1,070.94 pesos cada mes durante 192 meses, y eso también vale.

A la tasa del propio crédito, las dos opciones valen lo mismo. Tu saldo es el valor presente de lo que te falta pagar, descontado a esa tasa. Después del anticipo debes 2,063,809.68 pesos, y las dos opciones pagan esa deuda con calendarios distintos. La diferencia está en qué haces con lo que te devuelve la segunda.

Para comparar parejo, supón que cada mes sacas de tu bolsa lo mismo: la mensualidad original. Con la segunda opción, inviertes la diferencia. Con la primera, inviertes la mensualidad completa en los 20 meses en que dejas de pagar.

Si inviertes en Cetes a 28 días, a 5.40 % después de impuestos con los supuestos de la sección siguiente, al final del plazo tienes 325,457.14 pesos con la segunda opción. Con la primera tienes 502,755.00.
Si inviertes a 10.4 %, lo mismo que cuesta el crédito, las dos te dejan 524,266.90.
Si gastas lo que te devuelve la segunda, te dio un respiro mensual, y la primera te ahorró intereses.

En pesos de intereses, el momento pesa mucho. El mismo pago de 100,000 pesos, aplicado al plazo, ahorra 480,236.09 de intereses en el mes 12 y 47,803.82 en el mes 180. El rendimiento es el mismo, 10.4 % al año. Lo que cambia es durante cuántos años lo cobras. Y una mensualidad extra cada diciembre, aplicada al plazo, cumple el mínimo de la circular, termina el crédito 3.5 años antes y ahorra 646,436.48 pesos de intereses.

Al liquidar todo, el banco tampoco puede cobrarte por tramitar la cancelación de la hipoteca. La Circular 22/2010 lo prohíbe «Por realizar las gestiones necesarias para la cancelación de gravámenes relativos a Créditos hipotecarios», cuando es «con motivo del pago total del adeudo». Los gastos del notario y del registro que te correspondan sí los pagas tú.

Información general, no asesoría legal.

Pagar antes o invertir

Cada peso que adelantas te rinde la tasa del crédito, sin riesgo, porque es interés que dejas de pagar. Los Cetes a 28 días pagaron 6.23 % en la subasta del 20 de octubre de 2026. Antes de impuestos, 10.4 contra 6.23 %. La cuenta es la del artículo sobre cuánto rinde tu dinero en Cetes, pagarés y fondos.

Los impuestos mueven los dos lados: la deducción de intereses reales baja el costo del crédito, y el interés real de los Cetes paga impuesto. Hicimos la cuenta con el mismo trato: una tasa marginal supuesta de 30 % sobre el interés real, con una inflación de 3.45 %. Así, el crédito cuesta unos 8.3 % y los Cetes rinden 5.40 %. Sigue ganando el pago anticipado.

Hay dos detalles. Si tu deducción llega al tope, el interés que dejas de pagar no baja tu impuesto, y el crédito te cuesta el 10.4 % completo. En el ejemplo, con un ingreso inventado de 80,000 pesos al mes y sin otras deducciones, pasa en los primeros cinco años. El otro detalle: con el mismo trato fiscal, invertir gana solo si el crédito cobra menos que los Cetes antes de impuestos, 6.23 %. Da igual la tasa marginal, porque el impuesto trata igual a los dos.

Una cautela. Que la cuenta favorezca el pago anticipado no lo vuelve la mejor decisión. El dinero que metes a la hipoteca no lo puedes sacar, salvo con otro crédito. Si te quedas sin trabajo con todo el ahorro abonado al capital, la mensualidad sigue llegando.

Mi criterio, y va como criterio: adelanta pagos solo con dinero que no vayas a necesitar, después de tener un fondo para varios meses de gastos. Y cada vez que lo hagas, pide por escrito que se aplique a reducir el plazo, si eso es lo que quieres, y guarda el comprobante.

Cambiar de banco después: la subrogación

Puedes cambiar tu hipoteca de banco: la ley de crédito garantizado permite que otro banco pague tu crédito y se quede en su lugar. En lo que leí de las diez páginas, solo una lo explica.

El artículo 15 dice que la entidad que paga «quedará subrogada por ministerio de ley en los derechos del acreedor subrogante». La garantía no se toca: «se mantendrá inalterada la garantía original y su prelación». Y lo que más ahorra: si el acreedor nuevo es un banco, una sofom regulada o uno de los institutos de vivienda, «no será necesario formalizar dicha subrogación en escritura pública». La condición es seguir el procedimiento del mismo artículo.

El trámite tiene plazos. Son cortos. Se pide a tu banco un documento con el adeudo total, y tiene que darlo «dentro de un plazo de quince días naturales contado a partir del requerimiento». Si no estás de acuerdo, pides una aclaración y la respuesta llega «en un plazo no mayor a diez días naturales contado a partir de la presentación de la solicitud». Una vez pagado el adeudo conforme a ese procedimiento, tu banco anterior «carecerá de derecho alguno para reclamar cualquier otro pago». La inscripción en el folio electrónico se hace «sin costo alguno».

En lo que leí, la ley no dice quién paga los demás gastos del cambio. Pregúntalo antes.

Hay un tope que conviene leer completo. El artículo 16 limita al 1 % la comisión por pago anticipado en la subrogación de créditos a tasa variable. En una hipoteca de vivienda firmada desde octubre de 2016, a tasa fija o variable, rige además la prohibición del Banco de México que vimos en la sección anterior. El tope importa en los créditos que sí traen esa comisión.

Información general, no asesoría legal.

Cuándo se paga el cambio

El reporte del Banco de México también trae los créditos para pagar otra hipoteca. Entre abril de 2023 y marzo de 2024, en esos créditos «la tasa promedio ponderado por saldo fue 10.4 por ciento y su rango estuvo entre 9.7 y 12.3 por ciento».

Con el crédito del ejemplo, supón que firmaste a 11.0 % y en el año cinco te ofrecen 9.7 % por los 168 meses que faltan. Debes 2,060,782.89 pesos. Tu mensualidad baja de 24,091.67 a 22,467.76: 1,623.91 pesos menos al mes y 272,816.88 en lo que falta del crédito.

El cambio cuesta. Inventamos un costo de 28,607.83 pesos: una comisión de apertura de 1 % del nuevo banco más 8,000 pesos de avalúo y trámites. Así se recupera.

Baja de tasa en el año cinco	Ahorro al mes	Meses para recuperar el costo, sin contar intereses
0.25 puntos	316.50	90.4
0.50 puntos	631.02	45.3
1.00 punto	1,254.02	22.8
1.30 puntos, de 11.0 a 9.7 %	1,623.91	17.6

Si cuentas intereses, al 9.7 % del crédito nuevo, la baja de 1.3 puntos tarda 20 meses en pagarse.

El costo inventado no trae notario ni registro. Si el banco nuevo hace un crédito con escritura nueva, súmalos. Con el arancel de 2026, el notario cobraría 23,077.68 pesos sin IVA por esta hipoteca, y el Registro cobraba en 2024 hasta 23,061 por acto. Pregunta antes si hará la subrogación.

En el año 15 la cuenta cambia. Debes menos. Con el saldo de 932,140.93 pesos, la misma baja de 1.3 puntos ahorra 584.24 al mes. El costo inventado baja a 17,321.41 y se recupera en 29.6 meses sin contar intereses, o en 35 contándolos, de los 48 que quedan.

Infonavit, Fovissste y el cambio de banco

La misma ley tiene una frase para los institutos de vivienda: el Infonavit, el Fovissste y el instituto de las fuerzas armadas «no podrán ser acreedores subrogantes pero sí acreedores subrogados». Lectura nuestra: un crédito de esos institutos no se pasa a un banco por esta vía, y una hipoteca de un banco sí puede pasar a ellos.

El Fovissste tiene un producto para eso. Su crédito para redención de pasivos sirve para que quienes cotizan ahí «puedan cambiar su hipoteca o trasladar su hipoteca desde otra institución financiera». Se da en UMA. Su página lo presenta con una «Tasa de interés más baja frente a otras instituciones financieras del 4% a 6%», sin dar las tasas de las otras. Y pide «Ejercer por primera vez un crédito FOVISSSTE». Lectura nuestra: una tasa en UMA no se compara directo con una en pesos, porque la deuda en UMA sube cuando sube la UMA.

Mi criterio, y va como criterio: revisa tu tasa contra el mercado una vez al año, con una oferta vinculante de otro banco en la mano. Con costos como los del ejemplo, una baja de medio punto tarda casi cuatro años en pagarse, y una de un cuarto de punto, más de siete. Esa oferta también te sirve para pedirle a tu banco que mejore la suya.

La deducción de intereses reales

Los intereses de una hipoteca para tu casa se pueden deducir en la declaración anual, con condiciones. En lo que leí de las diez páginas, ninguna lo menciona. Está en el artículo 151, fracción IV, de la Ley del ISR.

Una advertencia: no pude leer ese artículo en el texto oficial, porque los archivos de la ley se cortan antes. El texto que sigue lo transcribe la Suprema Corte en un proyecto de sentencia de 2018, el del amparo en revisión 1292/2017. Revisé los ocho decretos de reforma de 2015 a 2024, y ninguno reforma esa fracción.

La fracción permite deducir «Los intereses reales efectivamente pagados en el ejercicio por créditos hipotecarios». Tienen que estar «destinados a la adquisición de su casa habitación» y contratados «con las instituciones integrantes del sistema financiero». Pone un tope al crédito: que el «monto total de los créditos otorgados por dicho inmueble no exceda de setecientas cincuenta mil unidades de inversión». Con la UDI del 21 de octubre de 2026, de 8.859247 pesos, son 6,644,435.25 pesos. Lectura nuestra: el tope se mide con todos los créditos de esa casa juntos.

El interés real es la parte de los intereses que «excedan al ajuste anual por inflación del mismo ejercicio». El cálculo remite al «tercer párrafo del artículo 134 de esta Ley», que tampoco pude leer. El banco te da la cuenta: «Los integrantes del sistema financiero, a que se refiere el párrafo anterior, deberán expedir comprobante fiscal» con el interés real del año.

El segundo tope

Casi todas tus deducciones personales juntas tienen un límite, que la reforma de 2021 dejó así. El total no puede pasar del menor de dos números. Uno es cinco veces el valor anual de la UMA. El otro, el 15 % de tus ingresos, «incluyendo aquéllos por los que no se pague el impuesto». El párrafo deja fuera la fracción V: «Lo dispuesto en este párrafo no será aplicable tratándose de la fracción V de este artículo». La V es la de las aportaciones complementarias o voluntarias para el retiro. Una reforma de 2015 dejó fuera también ciertos gastos médicos por incapacidad o discapacidad. Los intereses hipotecarios cuentan dentro del límite.

Con la UMA vigente desde el 1 de febrero de 2026, cinco UMA anuales son 213,973.20 pesos. Ese tope manda si ganas más de 1,426,488 pesos al año, unos 118,874 al mes. Si ganas menos, manda el 15 %.

Cuánto vale en el ejemplo

Deducción nuestra, con una aproximación. En el primer año, el crédito del ejemplo paga 237,292.25 pesos de intereses. El ajuste por inflación se parece al saldo promedio por la inflación del año. Con 2,281,656.25 de saldo promedio y la inflación anual de septiembre de 2026, de 3.45 %, son 78,717.14 pesos. El interés real queda en unos 158,575 pesos, el 66.8 % del interés.

Ahora el tope. Con un ingreso inventado de 80,000 pesos al mes, el 15 % del año da 144,000 pesos. Si no tienes otras deducciones, deduces eso, y 14,575.11 pesos de interés real se quedan fuera. Con una tasa marginal de 30 %, que es un supuesto, la deducción vale 43,200 pesos en el año: 3,600 al mes.

El interés real baja con los años. Baja con el saldo. Con la misma aproximación, en el año diez es de 116,615.33 pesos y en el quince, de 69,669.16.

La deducción puede mover el orden entre ofertas. Lectura nuestra: el CAT la deja fuera, y la deducción favorece a la oferta que cobra más interés. En el caso completo de más adelante, sin deducción, la oferta 2 le gana a la 3 si te quedas al menos 70 meses. Con la deducción al 30 % y sin tope, hacen falta 122 meses. Con el tope de 144,000 pesos al año del ejemplo, 72. También cambia la cuenta de pagar antes o invertir. En lo que busqué, ninguna disposición oficial dice si los créditos del Infonavit o del Fovissste dan derecho a esta deducción.

Un artículo próximo de esta sección, «Cómo hacer tu declaración anual y recuperar saldo a favor», explicará la declaración paso a paso.

Información general, no asesoría fiscal.

Mi criterio, y va como criterio: no cuentes con la devolución para pagar la mensualidad. Haz tu presupuesto con la mensualidad completa y trata la deducción como un extra que llega una vez al año, si llega. Y cada año pide la constancia de intereses reales y compárala con tu estado de cuenta.

Infonavit y Fovissste junto con un banco

En México, la mayoría de las hipotecas son de un instituto de vivienda. En la encuesta de vivienda del INEGI de 2020, de las viviendas propias con un crédito vigente, «78.0% reportó crédito de Infonavit». Siguen «13.6% crédito de una institución financiera privada y 8.6% crédito de Fovissste». Suman un poco más de 100 porque se podía escoger más de una opción.

El reporte del Banco de México mide otra cosa, los créditos nuevos, y apunta a lo mismo. Entre abril de 2023 y marzo de 2024, «los créditos de Infonavit y Fovissste representaron 76.2 por ciento, los de la banca comercial 22.7 por ciento». La banca puso el 49.3 % del monto. Cuenta nuestra con el mercado total: el crédito promedio de la banca sale en unos 2.24 millones y el de los institutos, en unos 680,000. Son mercados distintos.

Si tienes ahorro en el Infonavit o cotizas al Fovissste, puedes juntarlo con un crédito bancario. Aquí van dos esquemas, que el reporte del Banco de México deja fuera de su comparación.

Infonavit con un banco

El Infonavit publica un esquema llamado Cuenta Infonavit + Crédito Bancario, en el que el instituto pone una parte y un banco el resto. Según su página, es para quien tiene ahorro en su subcuenta de vivienda y no tiene una relación laboral asalariada vigente. Pide además no haber tenido un crédito del Infonavit. Sobre la tasa, dice: «La tasa de interés es del 10.45% para el porcentaje de crédito otorgado por el Infonavit». Y lista a los bancos: «Las entidades financieras participantes son: Banorte, BBVA, HSBC, Mifel, Santander y Scotiabank».

Según la misma página, el banco fija el monto, la tasa de su parte y el plazo, y puedes usar el ahorro de tu subcuenta de vivienda para cubrir parte del enganche. Pone un límite de edad: «La suma de tu edad más el plazo de tu crédito, no debe exceder de 70 años y si eres mujer no debe exceder de 75 años». También pide el registro en una Afore. Si no tienes clara la tuya, lee Afore: cómo elegir, cómo cambiarte y cuánto cambia al final.

Para quien cotiza en un empleo formal, el Infonavit anuncia otros esquemas con banco. En lo que busqué, sus páginas no se dejaron leer.

Una advertencia de fecha: la página dice «Fecha de última actualización o revisión: 10 de abril de 2025». En lo que leí no hay una versión de 2026.

El instituto publica además una tabla de tasas por nivel de salario, con la UMA de 2026. Va de 3.69 % hasta 2.6 UMA, 9,272.18 pesos al mes, a 10.45 % desde 6.6 UMA, 23,537.08 pesos. En lo que leí, no dice a qué productos se aplica.

Lo que dice la ley del Infonavit tras la reforma de 2025

Tras la reforma publicada el 21 de febrero de 2025, la ley dice tres cosas que importan aquí. Los créditos causan intereses «a la tasa que determine el Consejo de Administración». En lo que leí, el texto no le pone un mínimo. Está prohibida la actualización del saldo de los créditos a las personas trabajadoras. Y el plazo máximo es de 30 años: «Los créditos se otorgarán a un plazo no mayor de treinta años».

Un transitorio congeló las mensualidades de los créditos otorgados antes de la reforma en el monto del cierre de 2024, y desde 2025 les aplica «una actualización equivalente al cero por ciento». El documento del Infonavit sobre descuentos, de enero de 2026, coincide para los créditos en veces salario mínimo: se actualizan a una tasa de 0.00 %. La ley reformada dice además que el costo del seguro para los casos de incapacidad total permanente o de muerte «quedará a cargo del Instituto».

Información general, no asesoría legal.

Fovissste con un banco

El Fovissste tiene su crédito propio, Crédito Mi FOVISSSTE. Lo da con «Tasa de interés fija en pesos del 8% al 11%» o en UMA de 2 % a 6 %, y «Hasta 30 años para liquidar tu crédito». Las dos tasas no se comparan directo. La deuda en UMA sube con la UMA. Y tiene uno con banco, Crédito FOVISSSTE para Todos. Lo dan Banorte, BBVA o Banca Mifel, y su página dice cuatro cosas útiles.

«El crédito se otorga en pesos».
«De 5 a 20 años para liquidar tu crédito».
«Sin costo de apertura ni comisiones».
«Pagos anticipados sin penalización».

En lo que leí, la página no publica la tasa. Hay que pedirla. La página pide «Tener entre 25 y 70 años (la suma de la edad más el plazo del crédito debe ser menor a 80 años)».

Para el CAT de los créditos a la vivienda con apoyos o subsidios, la circular del Banco de México cuenta esos montos como «pagos realizados por los Clientes». Lectura nuestra: en un crédito combinado, pregunta qué entra en el CAT que te dan, porque puede incluir dinero que no sale de tu bolsa.

Mi criterio, y va como criterio: compara el paquete combinado contra un crédito solo de banco por el mismo monto total y el mismo plazo, con las dos ofertas por escrito. La tasa del instituto ayuda, y el plazo y las condiciones del banco pueden cambiar el resultado.

Mitos que encarecen una hipoteca

Ocho creencias que circulan, con lo que dicen la cuenta o la regla que les corresponde.

Lo que se dice	Lo que dicen los números o la regla	Fuente
«La tasa más baja es el crédito más barato»	La oferta inventada de 9.9 % tiene un CAT de 12.07 % y la de 10.4 %, uno de 11.85 %. La de tasa baja cuesta 31,330.37 pesos más en 19 años	Cuenta nuestra
«El CAT incluye todo lo que vas a pagar»	Deja fuera el notario, el registro, el traslado de dominio, el IVA y los seguros que el banco no exige	Circular 21/2009 del Banco de México; cuenta nuestra
«El seguro se contrata con el banco y punto»	Si el banco lo pone como requisito, tiene que informarte que contratarlo con él es opcional	Ley de crédito garantizado, artículo 20
«Si pagas antes, te cobran penalización»	En las hipotecas de vivienda firmadas desde el 1 de octubre de 2016, la regla prohíbe pactar esa comisión, salvo que al firmar hayas elegido un producto con ella. Si firmaste antes, revisa tu contrato	Circular 22/2010, con la adición de la 8/2016
«Cambiar de banco cuesta otra escrituración completa»	Si el acreedor nuevo es un banco o una sofom regulada y se sigue el procedimiento de la ley, la subrogación no necesita escritura pública. La inscripción en el folio electrónico es sin costo	Ley de crédito garantizado, artículo 15
«Mientras más largo el plazo, más barato el crédito»	Por año, el CAT de la oferta inventada baja de 12.03 % a 11.95 % entre 19 y 30 años. Los intereses suben 2.23 millones porque debes más tiempo, y eso sale caro si lo liberado rinde menos que el crédito	Cuenta nuestra
«Con juntar el enganche puedes firmar»	Una nota del reporte del Banco de México precisa que en el enganche no se incluyen gastos notariales ni impuestos. En el ejemplo, el notario suma 53,266.05 pesos, más el impuesto de adquisición	Banco de México; arancel de notarios 2026
«Lo que pagas de más baja solo el plazo»	La Circular 16/2007 dice que el pago anticipado reduce el monto de los pagos pendientes, salvo que pactes reducir su número	Circular 16/2007; vigencia no confirmada

Información general, no asesoría legal ni fiscal.

Un caso completo

Una pareja compra la casa del ejemplo en la Ciudad de México: 2,875,000 pesos, con 575,000 de enganche y un crédito de 2.3 millones a 19 años. Pide tres ofertas vinculantes. Las tres son inventadas.

Renglón	Oferta 1	Oferta 2	Oferta 3
Tasa anual	9.7 %	10.1 %	10.5 %
Comisión de apertura	3 %, 69,000 pesos	1.5 %, 34,500 pesos	Sin comisión
Seguro de vida, por cada mil al mes	0.50 del monto original	0.40 del saldo	0.38 del saldo
Seguro de daños, por cada mil al mes	0.25 del valor	0.20 del valor	0.20 del valor
Mensualidad sin seguros	22,120.27	22,719.37	23,325.19
Primer mes con seguros	23,989.02	24,214.37	24,774.19
CAT nuestro, a 19 años	12.03 %	11.79 %	11.94 %
CAT nuestro si liquidas en el año cinco	12.19 %	11.91 %	11.87 %
Efectivo antes de firmar, sin impuesto, registro ni avalúo	697,266.05	662,766.05	628,266.05

Cada criterio elige una oferta distinta. Por tasa y por mensualidad, gana la 1. Por CAT, gana la 2. Si la pareja piensa vender o cambiarse de banco en cinco años, gana la 3.

La oferta 1 no gana en ningún horizonte. Su CAT queda arriba de los otros dos desde el año dos hasta el 19. La tasa más baja de las tres viene con la comisión más alta, con el seguro sobre el monto original y con las tarifas de seguro más altas.

Lo que la deja atrás son esas tarifas. Con las de la 2, 0.40 y 0.20 por cada mil, su CAT a 19 años sería de 11.75 %. Y eso aun con su comisión de 3 % y el seguro sobre el monto original. Le ganaría a la 2, que tiene 11.79 %. Por eso conviene pedir las tarifas por escrito: pueden cambiar el orden.

Entre la 2 y la 3, la respuesta depende del tiempo. La 2 cobra 34,500 pesos al firmar y luego cuesta menos cada mes. La 3 no cobra nada al principio y cuesta más cada mes. En nuestra cuenta, la 2 empieza a ser más barata si la pareja se queda con el crédito al menos 70 meses, casi seis años.

Con qué número decidir

Si sumas todo lo pagado en 19 años, el orden cambia otra vez. La oferta 2 suma 5,482,487.64 pesos, la 1 suma 5,538,497.65 y la 3, 5,580,318.08. Con esa suma, la 3 parece la más cara, y por CAT es la segunda.

La diferencia está en cuándo pagas. La suma simple vale igual un peso del día de la firma que uno del año 19. El CAT descuenta cada pago con una tasa parecida a la del propio crédito, cerca de 12 % en este caso. Así pesa más lo que pagas al principio, como la comisión. Es la medida que la ley usa para comparar, y por eso este artículo la pone primero. La suma sirve para saber cuánto dinero sale en total.

Un matiz contra la tesis de este artículo. El CAT supone que tu dinero vale lo mismo que el crédito. Si tu dinero rinde mucho menos, lo que pagas al final pesa más de lo que el CAT le reconoce. Hicimos la cuenta con el valor presente de cada oferta a 19 años. Con 5.40 %, lo que rinden los Cetes después de impuestos con nuestros supuestos, el orden es 2, 1 y 3. La 1 sale más barata que la 3, al revés que por CAT. Las dos se empatan con una tasa de 7.72 %. La 2 gana con todas las tasas que probamos, de 0 a 10.4 %, y con 5.40 % le gana a la 3 desde el mes 56.

Con la deducción de intereses, el cruce también se mueve: al mes 122 sin tope, y al 72 con el tope del ejemplo.

La decisión

Es criterio mío: la pareja debería elegir por el horizonte que espera, con un margen. Si cree que se queda diez años o más, la oferta 2. Si hay una buena posibilidad de mudarse o de cambiarse de banco antes de seis años, la 3. Entre seis y diez años, la diferencia es chica: 0.05 puntos de CAT a favor de la 2 en el año siete y 0.11 en el diez. Ahí cualquiera de las dos sirve, y puede decidir el efectivo que tengan para firmar. En ningún caso la 1, aunque tenga la tasa que más se presume.

Con la que elija, el paso siguiente es aceptarla por escrito dentro de sus 20 días naturales. Antes de firmar, toca comparar el contrato con ella.

Lo que este artículo no pudo verificar

Estos son los huecos, con lo que se hizo en cada caso.

Lo que falta	Por qué	Qué se hizo
El CAT, las comisiones y el costo de los seguros de cada banco	El reporte solo trae tasas. El registro de comisiones y la página del CAT de la Sociedad Hipotecaria Federal no se dejaron leer	Ofertas inventadas, cada una con su fórmula
Tasas de créditos otorgados en 2025 y 2026	Al 21 de octubre de 2026, la última edición del reporte trae datos a marzo de 2024	Se usa con su fecha
El texto oficial del artículo 151 y del 134 de la Ley del ISR	Los archivos de la ley se cortan antes de esos artículos	Se citó la transcripción de la Suprema Corte
La tarifa de 2026 del impuesto de adquisición y las cuotas del Registro	En lo que busqué, ningún documento oficial trae esas cifras	Se dan la base, quién paga, el aumento mínimo y las cifras de 2024
Los costos del Estado de México	Su sitio de legislación no se dejó consultar	No se dan cifras
Si la Circular 16/2007 sigue vigente	Su ficha en el sitio del Banco de México no se dejó leer	Se cita con esa advertencia
Cuánto cuesta un avalúo	En lo que leí, ninguna regla fija su costo	Se recomienda pedirlo por escrito
Las modificaciones de 2006 y 2012 a las reglas de avalúo de la Sociedad Hipotecaria Federal	No las leí	La vigencia se da como la de 2004
El monto de la vivienda de interés social del Código Fiscal de la Ciudad de México	No lo leí	No se confirma la cuota completa del Registro para la casa del ejemplo
Cómo cobra el notario la hipoteca	La base es lectura nuestra, y el arancel prevé la mitad para algunos actos accesorios	Se dan las dos cuentas
Si los créditos del Infonavit o del Fovissste dan derecho a la deducción	En lo que busqué, no apareció una disposición oficial	Se dice así
Los esquemas del Infonavit con banco para quien cotiza en un empleo formal	En lo que busqué, sus páginas no se dejaron leer	Se describe solo el esquema que sí se leyó, con su condición
La ecuación oficial del CAT	Salió ilegible; sus definiciones sí se leyeron	CAT nuestro, con flujos mes por mes y la misma estructura

Cuándo este método no te sirve

Las cuentas de este artículo suponen un crédito bancario en pesos, a tasa fija y con pagos fijos, para comprar tu casa. Hay casos en que esa base no aplica, o en que el problema es otro.

Si tu crédito es solo del Infonavit o del Fovissste. La tasa la fija el instituto. La competencia entre bancos queda fuera, y la comparación de ofertas vinculantes pierde sentido. Lo del plazo y los pagos anticipados sigue sirviendo. En el Infonavit, la reforma de 2025 deja a cargo del instituto el costo del seguro de incapacidad total permanente o de muerte.

Si te ofrecen tasa variable o un crédito en UDIS. Las cuentas de este artículo no te sirven tal cual, porque tu tasa o tu saldo se mueven.

Si el banco no te aprueba. Entonces el problema es la aprobación, y antes de comparar precios toca revisar tu historial y tu capacidad de pago. Dos artículos próximos de esta sección van a tratar eso: «Cómo leer tu Buró de Crédito y qué mueve tu calificación» y «Cuánto puedes pedir prestado sin ahogarte: la regla del 30 %».

Si compras fuera de la Ciudad de México. El arancel de notarios, el impuesto de adquisición y los derechos del Registro son locales. Las cifras de este artículo valen para la Ciudad de México. Los del Estado de México no los pude leer.

Si vas a vender en pocos años. Con un horizonte corto, lo que pagas al entrar pesa mucho más. La comisión de 1 % pesa 0.44 puntos de CAT si liquidas en el año tres. El notario y los impuestos se pierden. Ahí la pregunta es si comprar o rentar, y esa cuenta es otra.

Si tienes una hipoteca con una tasa baja. Adelantar pagos a un crédito que cobra menos de lo que rinde una inversión sin riesgo no gana en la cuenta. Lo explica, con la misma aritmética, el artículo sobre el dinero que pierdes en una cuenta sin rendimiento.

Preguntas frecuentes

¿Cuál es la tasa hipotecaria promedio en México?

Fue de 10.4 % en los créditos bancarios para comprar vivienda de abril de 2023 a marzo de 2024, según la última edición del reporte del Banco de México. El rango entre bancos fue de 9.7 a 11.0 %. En lo que busqué, al 21 de octubre de 2026 no hay una edición más nueva. El Informe Trimestral, con otra base, da 10.30 % para los nuevos créditos de junio de 2025.

¿Qué conviene más, la tasa más baja o el CAT más bajo?

El CAT más bajo, si comparas ofertas con el mismo monto y el mismo plazo. La tasa no incluye comisiones ni seguros. En el ejemplo, la oferta de 9.9 % sale con un CAT de 12.07 % y la de 10.4 %, con 11.85 %. Si piensas liquidar antes de cinco años, pesa más la comisión. Y si tu dinero rinde mucho menos que el crédito, revisa el caso completo.

¿Qué incluye el CAT de una hipoteca?

Según la Circular 21/2009, los intereses, las comisiones, las primas de los seguros que el banco exige y cualquier otro cargo obligatorio del crédito. Deja fuera el notario, el registro, el traslado de dominio, el IVA y las deducciones fiscales. Se publica con un decimal y con la leyenda «Sin IVA».

¿Cuánto enganche necesito?

Depende del banco y de tu caso. En el reporte del Banco de México, de abril de 2023 a marzo de 2024, el 58.7 % del saldo comparable tenía un enganche de al menos 20 %. Los aforos más frecuentes en los créditos de compra iban de 60 a 80 %. Es decir, enganches de 20 a 40 %. El notario y los impuestos van aparte: en el ejemplo, el notario suma 53,266.05 pesos.

¿Cuánto cuesta escriturar en la Ciudad de México?

Con el arancel de 2026, la casa de 2,875,000 pesos del ejemplo paga 28,573.65 de notario por la compraventa y 24,692.40 por la hipoteca, sin IVA. Aparte van el impuesto de adquisición y el Registro, cuyas cifras de 2026 no pude leer. Con la tarifa de 2024, el impuesto era el renglón más grande: 139,073.87 pesos para una casa de 2.8 millones. Pide al notario el cálculo por escrito.

¿Me pueden cobrar por pagar antes mi hipoteca?

Si es de vivienda y la firmaste desde el 1 de octubre de 2016, la regla del Banco de México prohíbe pactar esa comisión. La excepción es que al firmar te dejaran elegir un producto con ella, que lo eligieras y que eso conste en tu contrato. Si firmaste antes, revisa el tuyo. Si quieres que el pago reduzca el plazo, pídelo por escrito.

¿Puedo contratar el seguro con otra aseguradora?

Si el banco pone el seguro como requisito, la ley de crédito garantizado lo obliga a informarte que contratarlo con él es opcional. En lo que leí, no dice con todas sus letras que puedas llevar tu propia póliza ni con qué condiciones. Pregunta al banco, por escrito, qué cobertura mínima acepta.

¿Qué es la oferta vinculante y cuánto dura?

Es la oferta por escrito que el banco tiene que darte gratis si la pides, con monto, tasa, CAT, comisiones, gastos y penas. Lo obliga 20 días naturales desde que la recibes, si la aceptas por escrito en ese plazo y entregas tus documentos. Sigue sujeta a que se confirmen tus datos y al avalúo. El notario coteja el contrato con ella.

¿Qué plazos fija la ley durante el trámite?

La oferta vinculante obliga al banco 20 días naturales, si la aceptas por escrito. En un cambio de banco, el tuyo tiene quince días naturales para dar el adeudo y diez para aclararlo. Si te suben una comisión, el aviso llega treinta días naturales antes. Y según las reglas de 2004 de la Sociedad Hipotecaria Federal, el avalúo vale seis meses.

¿Cómo me cambio de banco?

Con la subrogación. El banco nuevo paga tu crédito y se queda en su lugar, con la misma garantía. Si es un banco o una sofom regulada y se sigue el procedimiento de la ley, no hace falta escritura nueva. Antes, haz la cuenta de cuántos meses tardas en recuperar el costo del cambio.

¿Puedo deducir los intereses de mi hipoteca?

Según el texto de la ley que transcribe la Suprema Corte, sí: los intereses reales de un crédito para tu casa, contratado con el sistema financiero. Hay dos topes. Los créditos de esa casa no pueden pasar de 750,000 UDIS, unos 6.64 millones de pesos. Y casi todas tus deducciones juntas no pueden pasar de cinco UMA anuales o del 15 % de tus ingresos. En lo que busqué, ninguna disposición oficial aclara el caso del Infonavit o del Fovissste.

¿Conviene un plazo de 20 o de 30 años?

A 10.4 %, pasar de 20 a 30 años baja la mensualidad 1,941.21 pesos y sube los intereses 2,038,179.43. Por año, el crédito cuesta lo mismo. Pagas más porque debes más tiempo. Es criterio mío: si la de 20 años te cabe con holgura, quédate con ella. Para que el plazo largo convenga, lo liberado tendría que rendir más de 10.4 %, y los Cetes a 28 días pagaron 6.23 % en la subasta del 20 de octubre de 2026.

Información general, no asesoría legal ni fiscal.

Fuentes y metodología

Todas las fuentes se leyeron el 21 de octubre de 2026, salvo que se diga otra fecha. Las citas textuales y las cifras clave se leyeron dos veces en su fuente, con fragmentos cortos.

Banco de México

Indicadores básicos de créditos a la vivienda, índice de ediciones. La última edición trae datos a marzo de 2024.
Edición con datos a marzo de 2024, publicada el 2 de junio de 2025. Tasas, plazo, monto, aforo, mercado, segmentos y pago de pasivos.
Edición con datos a septiembre de 2023.
Edición con datos a marzo de 2021. Solo para la definición de la tasa.
Informe Trimestral abril-junio 2025, tasa del crédito a la vivienda. Nuevos créditos de la banca, 10.30 % en junio de 2025.
Circular 21/2009, texto compilado, modificada por última vez el 26 de octubre de 2015. Qué entra en el CAT y cómo se presenta.
Circular 22/2010 y Circular 8/2016. Comisión por pago anticipado, su regla de transición y cancelación de la hipoteca.
Circular 16/2007. Cómo se aplican los pagos anticipados. No confirmé que siga vigente.
Términos financieros del crédito hipotecario. Definiciones de CAT, comisión y seguros.
Crédito y Costo Anual Total, material para el público, sin fecha.
Documento de apoyo para el cálculo del CAT, de febrero de 2016. El plazo pactado, en una sola lectura.
Tasas de interés del mercado de valores, leída dos veces. Cetes a 28 días de 6.23 % en la subasta del 20 de octubre de 2026.
Valor de la UDI del 11 al 25 de octubre de 2026, 8.859247 pesos el 21 de octubre.

Leyes y normas

Ley de Transparencia y de Fomento a la Competencia en el Crédito Garantizado, última reforma del 10 de enero de 2014. Artículos 5, 6, 7, 9, 15, 16 y 20.
Ley para la Transparencia y Ordenamiento de los Servicios Financieros, última reforma del 14 de noviembre de 2025. Artículos 3, 6, 7, 8, 11, 15, 17 y 18 Bis 5.
Decreto de reforma de la Ley del Infonavit, del 21 de febrero de 2025. Artículos 44, 47 y 51, y transitorio Décimo Primero.
Decreto de reforma de la Ley del ISR del 12 de noviembre de 2021. Límite global de las deducciones personales.
Decreto de reforma de la Ley del ISR del 18 de noviembre de 2015. Gastos médicos por incapacidad o discapacidad fuera de ese límite.
Proyecto de sentencia del amparo en revisión 1292/2017, de la Suprema Corte. Su nota 5 transcribe la fracción IV del artículo 151.
Listado de reformas de la Ley del ISR, Con él se revisaron los ocho decretos de 2015 a 2024.
Reglas de valuación de inmuebles de la Sociedad Hipotecaria Federal, del 27 de septiembre de 2004. Vigencia del avalúo. Sus modificaciones de 2006 y 2012 no las leí.
Condiciones del mercado de créditos garantizados, abril de 2026, de la Sociedad Hipotecaria Federal. Se usa en una sola lectura.

Ciudad de México

Impuesto sobre adquisición de inmuebles, extracto del Código Fiscal, archivo de 2024. Quién paga y base.
Derechos del Registro Público, extracto del Código Fiscal, archivo de 2024. Cuotas de 2024.
Ley de Ingresos de la Ciudad de México 2026. Aumento mínimo de 3.91 % de cuotas y tarifas.
Acuerdo General 9/2026 del Pleno de la Suprema Corte, del 9 de septiembre de 2026. Amparos contra los artículos 113 y 196.
Arancel de notarios de la Ciudad de México 2026, reproducción de la Gaceta del 30 de enero de 2026, sin cotejo con la Gaceta.
Arancel de notarios 2023, Base de los honorarios.

Infonavit, Fovissste e INEGI

Cuenta Infonavit + Crédito Bancario, actualizada el 10 de abril de 2025.
Tasas de interés diferenciadas por nivel salarial, con la UMA de 2026.
Modalidades de descuento del Infonavit, versión de enero de 2026.
Crédito Mi FOVISSSTE, Crédito FOVISSSTE para Todos y Crédito para Redención de Pasivos, páginas modificadas el 18 de agosto de 2026.
Encuesta Nacional de Vivienda 2020, comunicado del 23 de agosto de 2021.
Índice Nacional de Precios al Consumidor, septiembre de 2026, boletín del 8 de octubre de 2026. Inflación anual de 3.45 %.
Unidad de Medida y Actualización 2026. Valor diario de 117.31 pesos y anual de 42,794.64, desde el 1 de febrero de 2026.

Cálculos propios

Un guion escrito antes del texto rehace cada cuenta, con el crédito promedio del Banco de México: 2.3 millones a 19 años y 10.4 %, con una casa de 2,875,000 pesos. Las tasas anuales se dividen entre 12 cada mes, en el crédito, en los valores presentes y en lo invertido. Los pagos van al final de cada mes.

El CAT del artículo es nuestro. Es la tasa anual que iguala lo recibido, el crédito menos la comisión, con lo pagado mes por mes, seguros incluidos y sin IVA. La ecuación oficial salió ilegible. Sus definiciones sí se leyeron: el tiempo va en años y fracciones de año, y el año tiene 12 meses. Esa estructura da nuestra cuenta, que puede diferir en algún decimal de la de un banco.

Son inventadas las ofertas A y B, la de la comparación de plazos, las tres del caso completo y las tarifas de los seguros. También los pagos crecientes, los costos del cambio de banco y el ingreso del ejemplo. Son supuestos la tasa marginal de 30 % y el pago anticipado. El interés real se aproxima con el saldo promedio por la inflación anual de septiembre de 2026. Después de impuestos, una tasa pierde 30 % de su parte real, igual en el crédito y en los Cetes.

Los honorarios del notario salen del arancel de 2026, renglón por renglón, y cada renglón llega al acumulado de la tabla con centavos de diferencia. La base de la hipoteca es lectura nuestra, y damos también la cuenta a la mitad. El impuesto de 2024 usa el renglón de una casa de 2.8 millones. La de 2,875,000 cae en un hueco de la tarifa, tal como la leímos.

Sensibilidad

La proporción entre las dos bases del seguro de vida no depende de la tarifa: 52.3 % más con 0.25, 0.40 y 0.60 por cada mil. Sí depende de la tasa: 60.3 % más a 8 % y 47.8 % a 12 %.
Con una inflación de 3.00 % en lugar de 3.45 %, el interés real del primer año sube a 168,842.56 pesos. Con 4.00 %, baja a 146,026.00.
Con una tasa marginal de 20 o de 35 %, el umbral de pagar antes o invertir sigue en 6.23 %, la tasa de los Cetes.

Limitaciones

La última cifra de tasas por banco tiene datos a marzo de 2024.
La deducción se leyó en una fuente secundaria oficial, la transcripción de la Suprema Corte.
El arancel de 2026 se leyó en la reproducción del Colegio de Notarios y la base de la hipoteca es lectura nuestra.
Varias paráfrasis descansan en una sola lectura. Son el plazo pactado y el año de 12 meses del CAT, y la publicación de la Sociedad Hipotecaria Federal de abril de 2026. También a quién va dirigido el esquema del Infonavit con banco y su requisito de no haber tenido crédito. Y la remisión del numeral 16 del arancel y las condiciones de la oferta vinculante y del pago anticipado.
El análisis de la competencia, del 21 de octubre de 2026, usó diez páginas en español.

Quien escribe, Alex Herrera, no tiene relación comercial con ningún banco, aseguradora, notaría, instituto de vivienda ni comparador. Tampoco da asesoría financiera. Este artículo es información general. No es asesoría financiera, legal ni fiscal.